Primo-accédant : investir dans le locatif avant d’acheter sa résidence principale

À l’heure actuelle, certains primo-accédants ne peuvent se lancer dans un projet d’achat de résidence principale : manque d’apport, refus de dossier, prix trop élevés…Le phénomène n’est pas nouveau mais prend de l’ampleur. De plus en plus d’investisseurs sont désormais, eux-mêmes des locataires, souhaitant profiter des taux bas pour se constituer un patrimoine immobilier.

 

Primo-investisseur : se constituer un patrimoine immobilier et un apport

Un locataire peut très bien vouloir faire un investissement locatif avant de devenir propriétaire en tant que primo-accédant. Les avantages existent comme un ticket d’entrée plus bas (studio, T1), la constitution d’un patrimoine ou la plus-value à la revente.

 

Premier avantage : dégager des revenus grâce aux loyers, qui permettront par la suite d’autofinancer votre projet d’achat. Un autre avantage est la constitution d’un patrimoine immobilier qui peut vous servir ensuite de matelas de sécurité dans votre vie future, celle de vos enfants, ou pour votre retraite.

 

Enfin, dernier avantage : l’investissement locatif permet de bénéficier de déductions d’impôt. Les intérêts de l’emprunt sont fiscalement déductibles des revenus locatifs, tout comme le montant de travaux effectués.

 

Se lancer dans un projet d’investissement locatif

La capacité d’emprunt est différente pour un investissement locatif par rapport à l’achat d’une résidence principale. Elle dépend pour beaucoup des revenus que vous allez tirer de la location. Et ceux-ci dépendent de la valeur du bien lui-même et de sa situation géographique.

Avant d’obtenir un prêt pour un investissement locatif sans apport, vous devez prendre en compte toutes les autres charges, comme la taxe foncière, l’assurance habitation, les mensualités liées au prêt immobilier, etc.

Neuf ou ancien : que choisir en cas d’investissement locatif ?

En faisant le choix d’investir dans l’immobilier ancien, vous aurez la possibilité d’acquérir un logement à un prix inférieur. En effet, les prix au mètre carré d’un bien immobilier ancien sont moins chers à l’achat que le neuf, pour un logement avec des caractéristiques équivalentes (type de bien, localisation, surface). Cela permet d'accroître grandement la rentabilité du projet locatif. Notez qu’il faudra probablement réaliser certains travaux, ce qui peut impacter le prix d’investissement initial.

À l’inverse, acheter un bien immobilier neuf pour investir permet de bénéficier de frais de notaire réduits, de performances énergétiques supérieures et de dispositifs fiscaux. Les équipements comme les ascenseurs, balcons et terrasses,... sont plus rares dans l’ancien, et sont souvent recherchés par les locataires.

 

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Les dispositifs pour investir dans l’immobilier

Dans le neuf, trois dispositifs majeurs permettent de prétendre à des réductions d’impôts venant ainsi financer une partie de l’acquisition du bien :

• la loi Pinel : permet de bénéficier d’une réduction d'impôt de 16 %, 18 % ou 21 % en fonction de la durée de son engagement, de 6, 9 ou 12 ans. Dès 2023, une réduction progressive des avantages fiscaux s’appliquera, c’est pourquoi effectuer un investissement locatif Pinel dès cette année est à favoriser.
• les statuts de LMNP/LMP : selon votre qualité de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), vous pourrez déduire votre déficit foncier et vos différentes charges, imputer les amortissements mobiliers et immobiliers, et éventuellement bénéficier d’une exonération de plus-value.
• la loi Censi-Bouvard : complétant le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), le dispositif Censi-Bouvard permet d’obtenir une réduction d’impôt et de récupérer la TVA sur un logement neuf meublé situé dans une résidence avec services.

Pour ceux qui souhaitent défiscaliser en investissant dans l’ancien, plusieurs dispositifs existent :

• le dispositif Denormandie (ou Pinel ancien) : les avantages du dispositif Pinel sont étendus aux investissements locatifs dans l’ancien avec travaux. Une réduction d’impôt sur le revenu est proposée aux particuliers achetant un logement à rénover, dans un quartier ancien dégradé, pour le mettre en location.
• le dispositif Malraux : permet de diminuer votre facture fiscale grâce à une réduction d’impôts à laquelle vous pouvez prétendre à condition de réaliser des travaux sur le bien. Le montant de la réduction varie en fonction de la zone d’implantation de l’immeuble.
• le loi monuments historiques : un outil de défiscalisation intéressant pour ceux qui souhaitent restaurer un patrimoine jugé historique. Les intérêts d’emprunt sont déductibles à 100% si le bien est loué ou ouvert au public et à 50% s’il est occupé par son propriétaire.

 

Investir en étant bien accompagné

Pour être en mesure de distinguer les meilleures opportunités d’achat, estimer correctement le prix du loyer et trouver le bon locataire, faites le choix d’être accompagné. Grâce à son expérience du marché local, un professionnel de l’immobilier saura vous conseiller selon votre projet et vos envies. Avec IMMO de France, vous avez enfin la possibilité de réaliser un premier investissement sans risques et… sans difficulté !